土地・中古戸建の重説チェック
接道・私道・境界・越境の照合ポイント

「指定道路図に着色がある」は資料上の事実、「現況幅員を計測した」は調査結果、「再建築に支障がない」は法的・技術的な判断です。三つを同じメモに混在させず、判断者と確認日まで記録します。

登記情報の取得日、役所調査日、現地確認日、売主告知の作成日が異なると、後から状況が変わることがあります。対象となる筆、建物、私道部分、隣接地を明示し、追加確認が必要な変更の有無を管理します。

古い測量図しかない、隣接地の立会いが未了、私道所有者の一部から回答がないなど、確認の限界は案件ごとに異なります。「未確認」を空欄にせず、調査した資料、照会先、未確認の理由、契約までの対応を残します。

道路法上の公道か私有地かという所有・管理の区分と、建築基準法第42条のどの道路に当たるかは別の確認事項です。登記地目が「公衆用道路」でも建築基準法上の道路とは限らず、反対に私道が同法上の道路に該当する場合もあります。

道路台帳に掲載されていることだけで、建築基準法上の道路種別や接道要件を確定せず、指定道路資料と所管行政庁の取扱いを確認します。

道路台帳、指定道路図、位置指定図、現況測量などで、幅員・道路境界・始終端・敷地の接面長を確認します。側溝や法敷を幅員に含むかなど取扱いが異なるため、単に「約4m」とせず、資料名、測点、現況と認定幅員の別を明記します。

2項道路等では、道路中心線、反対側の崖地・川・線路敷などの状況により道路境界線の扱いが変わり得ます。後退距離だけでなく、基準線、後退部分の概算面積、塀や門の位置、敷地面積への反映方法を照合します。

「道路に接している」だけで、希望する建築計画が実現できるとは限りません。接道形態、条例、用途・規模、既存建物の経緯を踏まえ、必要な場合は所管窓口や建築士による個別確認へつなぎます。

法務省は、筆界を土地が登記された際に区画する公法上の境界と説明し、所有権の範囲を示す所有権界とは一致しない場合があると案内しています。「確定境界」「境界確認済み」といった短い表現だけで済ませず、地積測量図、境界確認書、筆界確認情報、確定測量図などの名称、作成年月日、隣接地、立会者、確認できた辺を整理します。

コンクリート杭、金属標、鋲などの有無を確認し、図面上の境界点との対応を写真で残します。標識があることだけで境界の法的根拠まで確定するものではなく、標識が見つからない場合も直ちに境界未確定と断定できません。

軒、雨樋、塀、擁壁、樹木、給排水管など対象を特定し、本物件から隣接地への越境か、隣接地から本物件への被越境かを明記します。位置、範囲、写真、測量結果、発生時期、管理状況を整理します。

将来撤去・建替え時の是正、使用料、修繕、第三者への承継など、覚書の条項と当事者を確認します。覚書があることだけで問題が解消したと表現せず、取引条件への反映は必要に応じて専門家へ確認します。

登記事項証明書の地積、地積測量図や確定測量図の面積、現況測量の面積を並べ、差異と測量時点を確認します。売買代金を公簿面積で定めるのか、実測清算を行うのか、清算単価・対象・期限はどうするのかを、重説と売買契約書で一致させます。

法務省は、登記簿上の地積と実測面積が異なる場合に地積更正の登記が行われることがあり、分筆や地積更正では土地家屋調査士に依頼することが一般的と案内しています。公図は現地復元に十分な精度を持たない場合があるため、資料の作成年代と性質にも注意します。

建物登記の種類・構造・床面積、確認済証・検査済証・図面、現地の階数・用途・増築部分を比較します。固定資産税関係資料や売主への聞き取りも手がかりになりますが、資料ごとの目的と基準日は異なります。

不動産登記法第51条は、建物の表題部の登記事項に変更があった場合の変更登記を定めています。ただし、登記と現況の差異だけで建築確認の要否や適法性を判断することはできません。増築時期・規模、申請書類、検査、容積率等への影響を確認し、対応方針を契約条件へ反映します。

既存住宅の建物状況調査がある場合は、結果の概要、調査日、対象部位、調査できなかった箇所を確認します。国土交通省も、建物状況調査は瑕疵の有無を判定するものではないと案内しており、登記・法令・境界の確認を代替するものではありません。